شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

أخــبــار أســواق الــمــال: عـقـار المقاولات أسـهـم شـركـات مناقصات حكوميه سفر و سياحة
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 المكاتب العقارية الوهمية

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
الخليج



عدد الرسائل : 34
تاريخ التسجيل : 13/12/2007

مُساهمةموضوع: المكاتب العقارية الوهمية   الإثنين أغسطس 03, 2009 5:04 pm

الاقتصاديه تفتح ملف المكاتب العقارية الوهمية (2)
عقاريون: المكاتب العشوائية تعرقل إتمام 50 % من الصفقات العقارية


خميس السعدي من مكة المكرمة
أكد عاملون في السوق العقارية السعودية أن هناك نحو 50 في المائة من إجمالي عدد الصفقات التي يتم تنفيذها في مختلف أنواع العقارات تعرقلت ولم تنفذ بسبب وجود عاملين في المكاتب العقارية غير النظامية قاموا بتثمينها وتقدير أسعارها بشكل لا يتواءم مع حجم العقار ونوعه، إذ إنهم إما قاموا بعمليات التقدير لمن استشارهم بأسعار مبالغ فيها دفعت براغب الشراء للعزوف عن تنفيذ الصفقة، وإما أنهم بخسوا السعر ما دفع ملاك العقار للتوقف عن البيع.

وأبان العقاريون أن نحو 70 في المائة من المكاتب العقارية الواقعة في ضواحي المدن منشأة بطرق عشوائية ولا تملك الفكر الأكاديمي في إدارتها وتسعى غالبيتها لتحقيق مكاسبها وأرباحها دون النظر إلى الخدمة المقدمة للمستهلك، مشيرين إلى أن غالبية المكاتب الواقعة في ضواحي المدن غالبيتها لا يمكن الثقة بآرائها لعدم وجودها ضمن الصبغة الرسمية، كما أنها ساعدت أيضا على انتشار الأحياء العشوائية في تلك المواقع نظير بعدها عن مراكز الرقابة.

وأشار العقاريون إلى أن هناك لائحة متكاملة في مجلس الشورى مازالت الدراسة عليها قائمة، وأنها تأخرت في خروجها من المجلس، معزين أنفسهم في تأخرها بأن تخرج لائحة متكاملة من جميع الجوانب غير ناقصة من أي ناحية كانت، واصفين اللائحة بالتي من الممكن أن تعمل على تحديد ملامح سوق العقار ومعالمها وصفات العاملين فيها ومؤهلاتهم ودرجاتهم وتصنيفاتهم.

ويرى العقاريون أن مهنة التسويق العقاري في المملكة تعتبر متأخرة عن احترافية المهنة ونقلها من المراحل الابتدائية والعشوائية إلى المراحل الاحترافية، مشيرين إلى أن هناك جهودا تبذل ولكنها مازالت تقتصر على المقترحات والتوصيات، مردفين أن انتشار مزاولة المهنة من دون مكتب عقاري لها مخاطر أمنية واقتصادية واجتماعية، كما أن إدارة الأملاك من قبل شركات عقارية متخصصة سيحد من نسبة الإيجارات المتعثرة، التي قد يكون للمكاتب العقارية العشوائية دور في ارتفاع نسبتها، إما بقصد وإما من غير قصد.


عبد الله الأحمري
وأوضح عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين العقاري في الغرفة التجارية الصناعية في جدة أن نحو 70 في المائة من المكاتب العقارية الواقعة في ضواحي المدن منشأة بطرق عشوائية ولا تملك الفكر الأكاديمي في إدارتها وتسعى غالبيتها لتحقيق مكاسبها وأرباحها دون النظر إلى الخدمة المقدمة للمستهلك، كما أن 50 في المائة من المكاتب العقارية داخل المدن تعاني مما تعانيه تلك المكاتب الواقعة في الضواحي، لافتاً إلى أن غالبية المكاتب سواء تلك التي في الضواحي أو في داخل المدن تديرها عمالة وافدة تحت ستار السجل التجاري السعودي.

وأبان الأحمري أن العقار بات مهنة من لا مهنة له، حيث إن الأمر تجاوز العمل داخل المكاتب الصغيرة التي قد يتعدد النشاط بداخلها أو قد يكون النشاط فيها ليس عقاريا بالدرجة الأولى، حيث درج أغلب السماسرة على العمل في المخططات الواقعة على أطراف المدن، خاصة مخططات المنح عبر مباسط صغيرة بارك الله فيكسون من خلالها عمليات البيع والشراء بطرق مخالفة لما أوضحته اللائحة التنفيذية للمكاتب العقارية، التي من أبرز موادها المادة الخامسة التي تنص على أنه يجب على صاحب المكتب العقاري أن يوفر مكاناً مستقلاً ومناسباً لمباشرة نشاطه، والمادة السادسة التي تنص على وضع عبارة (مكتب عقاري) على اللوحات وجميع المطبوعات والأوراق الصادرة عن المكتب، وذلك إلى جانب الاسم ورقم السجل التجاري، وإمساك دفاتر منتظمة مرقمة الصفحات ومعتمدة من مكتب السجل التجاري المختص تدون فيها البيانات المتعلقة بأسماء المتعاملين مع المكتب وعناوينهم والأعمال التي باشرها لحسابهم وتاريخها والبيانات الوافية عن الصكوك المتعلقة بكل عملية يقوم بها المكتب والمبالغ التي تسلمها من المشترين أو المستأجرين بخصوصها وكذا العمولات المستحقة أو المحصلة من أصحاب الشأن، والاحتفاظ بخزانة صالحة لحفظ المستندات والصكوك المتعلقة بمعاملاته أو صور منها، والاحتفاظ بالمراسلات المتعلقة بالمكتب بصورة منتظمة يسهل الرجوع إليها عند الاقتضاء.

وقال الأحمري: «للأسف الشديد أن من ضمن ما نلاحظه على المكاتب غير النظامية والعشوائية المنتشرة في شتى أرجاء المملكة هو مخالفتها لمادة اقتصاص العمولات من زبائنها حيث إنها تقوم باستغلالهم أشد استغلال وبطرق ملتوية لا تمت للأمانة المهنية بصلة، كما أنهم بذلك يخالفون المادة التاسعة من اللائحة التنفيذية للمكاتب التي تنص على أنه لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولة بيع تزيد على 2.5 في المائة من قيمة العقار المباع كما لا يجوز له الحصول على عمولة إيجار تزيد على 2.5 في المائة من قيمة الإيجار لسنة واحدة حتى ولو كان العقد لمدة أطول أو تجدد لمدة أخرى، مفيداً أنه في حالة حصول المكتب من المتعاملين معه على عمولات تجاوز في مجموعها النسبة المنصوص عليها في مواد اللائحة، يلزم برد الزيادة إلى من دفعها وذلك دون إخلال بالعقوبات المترتبة على المخالفة.

وطالب الأحمري بتنظيم ممارسة المهنة العقارية سواء في مجال السمسرة، أو البيع والتسويق، وإدارة التطوير العقاري، والتثمين والتقييم، وإدارة الأملاك، وتقديم الخدمات الاستشارية في المجال العقاري، وذلك من خلال وضع معايير خاصة لممارسة كل مهنة من مهن العقار، واشتراط التأهيل والتدريب للترخيص الرسمي لمزاولة المهنة، وإقرار نظام تصنيف المكاتب العقارية الذي تتم دراسته حاليا في مجلس الشورى، إضافة إلى دعوة الجامعات وكليات المجتمع ومعاهد التدريب لعمل برامج دبلوما في العقار ودورات قصيرة في المهن المختلفة في العقار.

وأردف الأحمري أن إدارة الأملاك من قبل شركات عقارية متخصصة ستحد من نسبة الإيجارات المتعثرة، التي قد يكون للمكاتب العقارية العشوائية دور في ارتفاع نسبتها، إما بقصد وإما من غير قصد، وقد تعود أسباب ذلك إلى عدم إلمامهم بأصول المهنة، وافتقادهم حرفية ومهنية العمل في النشاط العقاري، كما أن انتشار مزاولة المهنة من دون مكتب عقاري لها محاذير متعددة.


بندر الحميدة
ويرى بندر الحميدة عضو اللجنة العقارية ولجنة المقاولين في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أن غالبية العاملين في قطاع المكاتب العقارية لا يمتون بصلة للقطاع، مشيراً إلى أن معظمهم من المتقاعدين من الوظائف الحكومية أو أولئك الذين يحاولون أشغال أوقاتهم بما يعتقدون أنه سيعود بالنفع عليهم دون إدراك لما سيحدثونه من سلبيات تؤثر في حركة السوق ونموها، حيث إنهم قد يحاولون القيام بتقدير العقارات لمن يحاول استشارتهم بشكل لا يتواءم مع حجم العقار أو نوعه، وقد يسهمون أيضا في المبالغة في سعره أو بخس ثمنه، لافتاً إلى أن المكاتب العقارية الغير مؤهلة للعمل في السوق تقدر بنحو 50 – 70 في المائة، كما أن غالبية المكاتب الواقعة في ضواحي المدن غالبيتها لا يمكن الثقة بآرائها لعدم وجودها ضمن الصبغة الرسمية، وهي ساعدت أيضا على انتشار الأحياء العشوائية في تلك المواقع نظير بعدها عن مراكز الرقابة.

وقال الحميدة: «إن العمالة الوافدة التي تدير المكاتب العقارية يبلغون نحو 40 في المائة من إجمالي العاملين في المكاتب العقارية غير النظامية، وأنهم يعملون بغير دراية عن الأسعار العقارية الحقيقية عن المعمول بها في السوق بشكل عام»، مبيناً أن نحو 50 في المائة من الصفقات العقارية يتسبب في تعطيلها العقاريين غير المؤهلين.

وأضاف الحميدة: «إنني أطالب بوجود رقابة على المكاتب العقارية غير النظامية، وإجبار ملاكها غير الحاصلين على سجلات تجارية بالحصول عليها، وأن يكون هناك رقابة على أداء جميع المكاتب العقارية وما يتم من خلالها من عقد لصفقات أو إجراء أي حركات تداول»، لافتاً إلى أن أغلبية المكاتب العقارية غير النظامية توجد في المناطق العشوائية ومخططات المنح وفي أطراف المدن.

وأفاد الحميدة أن أغلبية العاملين في القطاع العقاري في الوقت الراهن هم من الباحثين عن العمولات دون النظر إلى حجمها أو نظاميتها وانسجامها مع لائحة تنظيم المكاتب العقارية، إضافة إلى عدم خبرتهم في القطاع العقاري الذي يستوجب أن يحصل العاملون فيه على دورات تأهيلية وتثقيفية، داعياً إلى صدور أنظمة من شأنها أن تعمل على ضبط السوق وتحديد توجهاته.

وزاد الحميدة: «إن المبالغة في حجم العمولات التي تتقاضها المكاتب العقارية أو تحديد بسعر معين يعود إلى جهل ملاك المكاتب باللائحة التنظيمية، كما أن الجهة المعنية بتطبيق اللائحة لم تقم بمتابعة المكاتب وإبلاغها بشأن تحديد حجم العمولات التي يجب تقاضيها في حال بيع العقار أو تأجيره، إضافة إلى أن الراغبين في الشراء أو البيع يجهلون حجم العمولات».

مضيفاً أن هناك بعض العاملين في المكاتب يجهلون الأنظمة لعدم خبرتهم في المجال أو لعدم تمكنهم من متابعة مستجدات السوق لعدم وجود الرادع الذي يجبرهم على العمل بشكل نظامي.


سعد عواد الشمري
من جهته أبان سعد عواد الشمري رئيس مجلس إدارة آفاق التخطيط للاستثمار والتطوير العقاري أن مهنة التسويق العقاري في المملكة تعتبر متأخرة عن احترافية المهنة ونقلها من المراحل الابتدائية والعشوائية إلى المراحل الاحترافية، مشيراً إلى أن هناك جهودا تبذل ولكنها مازالت تقتصر على المقترحات والتوصيات كما هو الحال مع الغرفة التجارية الصناعية في جدة التي بدأت في عقد بعض الدورات المتخصصة في المجال العقاري، والتي تهدف بدورها إلى تأهيل العاملين في السوق والارتقاء بفكرهم أكاديميا ليتناسب مع توجهات السوق الحديثة والعصرية.

وأرجع الشمري الارتباك في حركة السوق العقارية وعدم القدرة على تحديد ملامحها واحتياجاتها وتنظيم المكاتب العقارية ونقلها من العشوائية إلى مراحل انضباطية تقنية متقدمة إلى عدم وجود مظلة خاصة بالسوق العقارية، لافتاً إلى أن من المؤسف أن السوق العقارية في ظل غياب التشريعات المقننة للعمل فيها فإن الجميع يستطيعون خوض غمار العمل فيها، وهو الأمر الذي سينعكس سلبا على السوق بشكل عام، وسيشكل صورة غير حقيقية لواقع السوق، خاصة عندما يقوم من هو ليس متخصص في السوق بإبداء رأيه وتقييماته بشكل غير منطقي والإفصاح بأرقام غير صحيحة قد تعطل وتعوق حركة وتقدم السوق.

وقال الشمري: «إن العمالة الوافدة في المكاتب العقارية في مكة المكرمة كانت في السابق تشغل نصف المكاتب العقارية العاملة في المنطقة، إلا أنه خلال العامين الماضيين تناقصت أعداد تلك العمالة التي تمارس مهامها خلف ستار السجل التجاري السعودي، وهي في الوقت الحالي تشكل ما نسبته نحو 20 في المائة من العاملين في المكاتب العقارية الذين يقومون بإدارتها»، مردفاً : «إن وجود المكاتب المتنقلة في المخططات الابتدائية في عمليات البيع أمر دعت إليه الضرورة في ظل صعوبة إمكانية وجود مكاتب ثابتة ومناسبة تتوافق مع لائحة تنظيم المكاتب العقارية»، مؤكداً أن تنظيم المكاتب العقارية بشكل صحيح ومحاربة ظاهرة إدارة العمالة الوافدة غير المتخصصة في السوق العقارية التي تدير المكاتب أمورا من شانها أن تسهم في تسريع إيقاع حركة السوق والانتقال به إلى مراحل متقدمة، حيث إن وجود العمالة الوافدة بشكل غير نظامي قد يفسد أكثر مما يسهم في الارتقاء بالسوق وآلياتها، مبيناً أن أسباب وجود العمالة الوافدة في مهام إدارة المكاتب العقارية يعود إلى انعدام الرقابة، خاصة إذا كانت المكاتب في أطراف وضواحي المدن، وعدم وجود جهات متخصصة تراقب الشأن العقاري بشكل دوري ودقيق، ولسهولة استخراج التراخيص لافتتاح المكاتب في ظل عدم قدرة مالك التصريح لإدارة المكتب العقاري، وهو الأمر الذي يدفع بملاك التراخيص لإحالة إدارة المكاتب إلى العمالة الوافدة مقابل مبالغ مادية يتم الاتفاق عليها مسبقاً بين الطرفين.

وعن وجود لائحة لتصنيف المكاتب العقارية على طاولة مجلس الشورى أفاد الشمري أن هناك لائحة متكاملة في مجلس الشورى مازالت الدراسة عليها قائمة، وأنها تأخرت في خروجها من جنبات المجلس، مستدركاً أن العزاء في تأخرها يتمثل في أن تخرج لائحة متكاملة من جميع الجوانب غير ناقصة من أي ناحية كانت، واصفاً اللائحة بالتي من الممكن أن تعمل على تحديد ملامح سوق العقار ومعالمه وصفات العاملين فيه ومؤهلاتهم ودرجاتهم وتصنيفاتهم، مبيناً أن ليس كل من عمل في مجال العقاري هو عقاري متعدد المهام، حيث إن هناك عقاريين يمكن تصنيفهم بالفئات سواء كان عقاريا من فئة ( أ) أو (ب) أو (ج)، كما أن هناك عقاريين قد يمكن تخصيصهم في التسويق أو في بيع المخططات أو في تسويق الأراضي البور وغيرها.

وأوضح الشمري أن المكاتب غير النظامية أسهمت في صنع صورة ضبابية حول السوق، حيث إن معظم المستثمرين في المجال العقاري باتوا يحتاطون من التعامل مع أي مكتب أو أي شخص من أي جهة كانت إلا بعد التأكد بشكل متكامل، وهو الأمر الذي أسهم في تباطؤ حركة السوق نظراً لحدوث عدة مشكلات وتلاعب وتغرير بالمستثمرين الذين يرغبون في الاستثمار في السوق العقارية.

وأفاد الشمري أن كثيرا من الشركات المتخصصة في المجال العقاري اضطرت إلى إغلاق أبوابها والتوجه إلى العمل بمثل نوعية العمل العشوائي الموجود حالياً في السوق العقارية، مرجعاً أسباب الإقفال إلى أنها تكبدت خسائر هائلة وهي تعمل بشكل نظامي نظير ما يترتب عليها من إيجارات للمباني التي تتخذها مقراً لمزاولة نشاطها منها ولأجور العمالة المتعددة المهن وللأجور التي تدفع مقابل عمل دراسات الجدوى أو الدراسات المسحية للسوق، مستبعدا إمكانية إحصاء حجم الخسائر التي من المؤكد وجودها لعدم وجود مراكز متخصصة أو مظلة مختصة بمتابعة جميع حركات ونشاط السوق العقاري، كما أن من الخسائر التي يمكن أن تكون لحقت بالسوق هي خسارة سمعة السوق من حيث انعدام الثقة والمصداقية.

من المعلوم أن مجلس الشورى السعودي يدرس مشروع «نظام ممارسة أعمال المكاتب العقارية «؛ حيث يهدف هذا النظام إلى تنظيم التداول العقاري من خلال عدد من الضوابط التي تبلور مقترحات المعنيين بالشأن العقاري في مناطق المملكة المختلفة؛ حيث إن أبرز ملامح النظام تصنف مكاتب العقار إلى ثلاث فئات، مكاتب استثمار عقارية، ومكاتب خدمات عقارية، ومكاتب وساطة عقارية، إضافة إلى أن تضمين الضوابط الجديدة للمساهمات العقارية يضمن حق المساهم والمستثمر العقاري.

واشترط المشروع الجديد شروطا لممارسة أعمال المكاتب العقارية، منها أن يكون صاحب المكتب سعوديا وأن يدار من قبل سعودي، وأن يكون صاحب المكتب حسن السيرة والسلوك ولم يرتكب جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة، ولا يكون قد ثبت إعساره أو أشهر إفلاسه، كما اشترط النظام لممارسة أعمال الاستثمار العقاري بشكل خاص ألا يقل رأس المال عن مليون ريال وأن يكون لديه مكتب للمحاسبة وأن يقدم قوائم مالية سنوية إلى وزارة التجارة والصناعة من مكتب محاسب قانوني معتمد.

كما اشترط النظام على المكاتب التي تمارس نشاط الخدمات العقارية من بيع وشراء وإيجار وتطوير وإدارة الأملاك وتقديم الاستشارات والتقاويم العقارية وللممارسة ألا يقل رأس مالها عن 500 ألف ريال ووجود قسم للمحاسبة يقدم قوائم مالية سنوية لوزارة التجارة والصناعة.

وحظر النظام المقترح على أي مكتب عقاري أن بارك الله فيكس في مقر المكتب أي نشاط آخر سوى نشاطه العقاري، كما يحظر بيع العقار أو إيجاره إلا بعد اطلاعه على أصل الصك الشرعي الخاص بالعقار واحتفاظه بصورة من صك الملكية، وتضع وزارة التجارة والصناعة نموذج عقد الإيجار الموحد للمكاتب العقارية تبين فيه الأطراف والتزاماتهم، وذلك وفقا للأنظمة والتعليمات الخاصة بهم، ويجب على المكاتب العقارية الربط آليا بالجهة الأمنية المختصة، وفي حالة تعثره تزود الجهة الأمنية بنسخة من كل عقد يبرمه المكتب وفقا للآلية التي تضعها وزارة التجارة والصناعة بالاتفاق مع وزارة الداخلية، وأجاز النظام للمكتب العقاري أن يتقاضى عمولة تزيد على 2.5 في المائة من قيمة العقار المبيع أو عمولة الإيجار
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
المكاتب العقارية الوهمية
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة :: منتدى العقاريون الاقتصادية :: أخبار العقارات المقاولات البناء والتشييد-
انتقل الى: