شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

أخــبــار أســواق الــمــال: عـقـار المقاولات أسـهـم شـركـات مناقصات حكوميه سفر و سياحة
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 نظام الرهن العقاري يسهم بامتلاك 75 بالمائة من السعوديين لمسا

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
safi



عدد الرسائل : 16
العمر : 41
الموقع : .....
تاريخ التسجيل : 11/04/2009

مُساهمةموضوع: نظام الرهن العقاري يسهم بامتلاك 75 بالمائة من السعوديين لمسا   الجمعة أكتوبر 23, 2009 7:01 pm

وصف اقتصاديون وعاملون في المجال العقاري في السعودية نظام الرهن العقاري الجديد الذي تعتزم الحكومة إصداره نهاية العام الحالي بالسلاح ذي الحدين، خصوصاً أنهم يرون أن قراره سيسهم في حل مشكلات المساكن لدى السعوديين، الذين يعاني 75 في المائة منهم من مشكلة عدم القدرة على امتلاك مسكن، بحسب آخر إحصاءات غير رسمية صدرت أخيراً.

وقالوا إن نظام الرهن العقاري سيعمل على توفير التسهيلات المالية من البنوك التجارية أو الشركات العقارية العاملة بهذا النظام، خصوصاً للذين لم يحصلوا على قروض بناء مساكن من صندوق التنمية العقارية الحكومي.

ومن وجهة نظر العقاريين الذي تحدثوا لصحيفة "الحياة" السعودية، فإن السلبيات المتوقعة من تطبيق النظام هو دخول المضاربين للسوق العقارية، والمزايدة على أسعار العقارات مع ارتفاع الطلب عليها في بداية العمل بالنظام، ما يترتب عليه ارتفاع قيمتها بشكل مضاعف ومخالفة لقيمتها الحقيقية.


وتقول العقارية ازدهار باتوبارة "لابد من وجود نظام واضح يحمي المستثمر في هذا المجال، خصوصاً أن السوق العقارية مفتوحة وليس لها ضوابط وهذا ما يفسر ارتفاع الأسعار غير المبرر".

وأشارت إلى أن نظام الرهن سيسهم في دفع عجلة التنمية في هذا المجال، ولكن يجب أن يكون مدروساً وعلى أسس صحيحة.

وفي المقابل، قال أستاذ الاقتصاد في جامعة الملك عبدالعزيز سالم باعجاجة إن النظام العقاري يساعد على نهوض الحركة العقارية وازدهارها، من خلال منح تسهيلات لذوي الدخل المحدود الذين لم يحصلوا على قروض من صندوق التنمية العقاري.

وأضاف أن النظام سيسمح لعدد كبير من المواطنين بامتلاك مساكن ما سيؤدى إلى ارتفاع حجم الاستثمارات في القطاع العقاري وتنشيط حركة البناء.

وأشار إلى أن هذا النظام سيتبعه جوانب سلبية تؤثر في أسعار العقارات والتي من المتوقع ارتفاع أسعارها لارتفاع الطلب عليها، "من المتوقع ارتفاع أسعار العقارات بشكل كبير، ما يستوجب مراقبة السوق للحد من ارتفاع أسعار غير مبرر للعقار".

ويقول الرئيس التنفيذي لمجموعة العمري للاستثمار والتنمية ماجد العمري إن انعكاسات تطبيق النظام ربما تكون سلبية في بداياتها إذ يؤدي ارتفاع الطلب على المساكن الناشئ عن نمو القدرة الشرائية لبعض المواطنين بعد تطبيق النظام في مقابل عدم نمو المعروض من المساكن بالمعدل نفسه إلى ارتفاع الأسعار مما يجعل تملك المسكن أكثر صعوبة.

وأوضح أن هذا الوضع سيتم معالجته على المدى المتوسط والمدى البعيد حين يستشعر المستثمرون في مجال التطوير العقاري من مؤسسات وأفراد الفرصة الناشئة عن ارتفاع حجم الطلب المقرون بالقوة الشرائية المناسبة ليطوروا عدداً كبيراً ومتنوعاً يؤدي إلى موازنة المطلوب والمعروض وتهدئة الأسعار لتصبح في متناول معظم أفراد الطبقة المتوسطة الذين تنطبق عليهم شروط شراء مساكن لهم من خلال نظام الرهن العقاري وهو ما سيؤدي لارتفاع نسبة التملك بالمحصلة.

ويشير العمري إلى ضرورة حض الأجهزة الحكومية والخاصة لتوفير الخدمات كافة للأحياء التي يرغب المطورون العقاريون لتطويرها، إضافة إلى تقليص الشروط واختصار مدة التراخيص اللازمة كحافز لزيادة استثماراتهم في مجال تطوير المساكن بشكل كبير.

وفي السياق ذاته، شدد الكاتب الاقتصادي والمهتم بالقطاع العقاري الدكتور عبدالعزيز الغدير، على أن تفعيل عناصر قوى السوق العقاري من مطورين وممولين ووسطاء ومقيمين وغيرهم هي الإستراتيجية المثلى لرفع معدلات تملك المواطنين لمساكن لهم.

وأكد أن الحكومة لا يمكن لها بحال من الأحوال توفير الخدمات الأساسية للمواطنين كافة التي تتزايد أعدادهم مهما رصدت لذلك من الموازنات.

وأوضح أن إدراك الحكومة لذلك وهو ما حدا بها لحض القطاع الخاص لتقديم هذه الخدمات بالجودة المطلوبة لتغطية الطلب المتزايد عليها وبتكاليف متناولة، مبيناً أن استكمال منظومة التشريعات والأنظمة والإجراءات المحفزة هي أحد أهم أشكال الحث التي تستخدمها الحكومة لرفع حصة القطاع الخاص في تقديم السلع والخدمات الأساسية والضرورية بل وحتى الكمالية.

وأشار إلى أن صدور أنظمة التمويل العقاري والأنظمة الأخرى ذات الصلة مثل نظام المقيمين العقاريين ونظام التسجيل العيني تأتي في هذا السياق.

وحول المخاطر المتوقعة من تطبيق نظام الرهن العقاري قال الغدير "هي مخاطر ائتمانية متوقعة في أي سوق كان، وقد وقعت في سوق الأسهم السعودية العام 2006".

وأفاد بأن وضع معايير منطقية للحصول على التمويل العقاري من خلال تطبيق نظام الرهن العقاري قضية مهمة جداً لمنع تورط أصحاب السجلات الائتمانية الضعيفة في الحصول على تمويل عقاري لا يستطيعون سداده، كما هو الحال في أزمة الرهونات العقارية عالية المخاطر في الولايات المتحدة التي نشأت عن منح أصحاب السجلات الائتمانية الضعيفة قروضاً عقارية وبأعداد كبيرة كان لها تداعيات سلبية كبيرة عند إعلان عجزهم عن سداد التزاماتهم.

وتشير الدراسات والإحصائيات إلى حاجة السوق السعودية لما يزيد على 500 ألف وحدة سكنية خلال السنوات الخمس القادمة مع النمو السكاني المتواصل ووجود نسبة عالية من المواطنين السعوديين من فئة الشباب والذين يحتاجون إلى تملك السكن.

ويقول بعض خبراء العقار في المملكة أن السوق تتعرض لعمليات احتيال أو نصب، وأن الدخلاء على السوق عادة ما يلجاؤن إلى بعض الطرق التسويقية الكاذبة التي يذهب ضحيتها المشتري، وأن أي تنظيم مدروس في القطاع العقاري سيؤدي إلى تنظيم السوق بشكل أكبر وخلق للثقة المفقودة بين العقاريين والمصارف من جهة وبين العقاريين والجهات الحكومية من جهة أخرى.

وكانت دراسة اقتصادية أعدها مركز البحوث والدراسات بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض في السعودية قالت أن غياب آليات التمويل الإسكاني والتشريعات الضابطة لها تمثل إحدى العقبات الهامة في عدم ظهور شركات عقارية عملاقة في السعودية، وتوفير الآليات المناسبة لمساعدة طالبي السكن في المملكة.

ويتوقع أن تعلن المملكة قبل نهاية العام الجاري عن نظام الرهن العقاري الجديد، وذلك بعد الانتهاء من كافة تفاصيل لائحة الرهن العقاري، الذي يناقش حالياً في هيئة الخبراء التابعة لمجلس الوزراء، حيث يمر حاليا بالمراحل الأخيرة، مما سيساعد كثيرا على حل مشكلات التمويل العقاري بشكل كبير.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
safi



عدد الرسائل : 16
العمر : 41
الموقع : .....
تاريخ التسجيل : 11/04/2009

مُساهمةموضوع: رد: نظام الرهن العقاري يسهم بامتلاك 75 بالمائة من السعوديين لمسا   الجمعة أكتوبر 23, 2009 7:14 pm

تنتظر الأوساط المالية والعقارية صدور أنظمة التمويل العقاري الخمسة والمتمثلة في:
1- نظام مراقبة شركات التمويل والذي سيعنى بالقواعد والإجراءات المتعلقة بشركات التمويل، ومنها التمويل العقاري. فالملاحظ أن هناك عددا قليلا من شركات التمويل العقاري التي أنشئت حديثاً، وهناك مبادرات أخرى لإنشاء شركات ضخمة في التمويل العقاري ومنها مبادرة تعمل عليها الغرفة التجارية في الرياض لم تر النجاح المأمول حتى الآن، ولم تستطع بنوكنا المحلية اختراق هذه السوق الكبيرة إلا بنسبة لا تتجاوز 2.5 في المائة من إجمالي الناتج المحلي مقارنة بنسب تتجاوز 100 في المائة في بعض الدول المتقدمة. ويعود ذلك إلى غياب الأنظمة والتشريعات التي تحكم العلاقة بين الممول والمقترض بشكل واضح وكفء يمكن الاعتداد به لحفظ حقوق الأطراف المتعاملة.
2- نظام التمويل العقاري والذي سيعنى بإصدار تراخيص شركات التمويل وإعادة التمويل، وشركات التأمين لتغطية مخاطر التمويل، وتنظيم السوق الثانوية للتمويل. فشركات التمويل العقاري الحالية حصلت على تراخيصها من وزارة التجارة، وقد يناط بتنظيمها إلى مؤسسة النقد العربي السعودي في النظام الجديد بحكم أن نشاطها الرئيسي هو التمويل. فالمعلوم أن هناك عديدا من شركات تقسيط المنازل والعقارات والسيارات والمعدات والآلات لكن حجم أنشطتها التمويلية لا ترصدها النشرات الدورية لمؤسسة النقد بحكم مرجعيتها العائدة لوزارة التجارة. لذا لا غرابة أن نرصد نسبة تمويل ضئيلة إلى إجمالي الناتج المحلي لأن ما يرصد حتى الآن هو ما تقدمه البنوك للتمويل العقاري. علاوة على ذلك، فإن شركات التمويل ستقوم بإصدار صكوك إسلامية أو سندات لبيع قروضها في السوق الثانوية المالية والتي تنظمها هيئة السوق المالية. فدون وجود سوق ثانوية لصكوك وسندات الرهن العقاري، فإن نجاح شركات التمويل العقاري سيظل محل تساؤل، لأن سوق الصكوك سيكون أكبر رافد لتمويل شركات التمويل العقاري، ودونه لا يمكن لشركة تمويل عقاري مهما كان حجم رأسمالها من النجاح المستديم.
3- نظام الرهن العقاري وسيركز على رسم العلاقة بشكل دقيق ومفصل بين الراهن والمرتهن وتحديد العين. وحسب فضيلة الشيخ يوسف الفراج مستشار وزارة العدل في المحاضرة التي نظمتها الغرفة التجارية يوم الأحد الماضي، فإن نظام الرهن العقاري سيكون أول نظام موضوعي مكتوب قنن أحكام الشريعة في المملكة، حيث سيتطرق إلى كثير من أنظمة الرهن بما فيها السماح للبنوك بالتملك، مع قدرتها على الإخلاء وإغلاق الرهن ببيع العين في المزاد العلني.
4- نظام التأجير التمويلي وسيعنى بحل إشكالية الإيجار المنتهي بالتمليك ويبين مسؤوليات المؤجر والمستأجر وآلية الأقساط. فالعقود الحالية التي تتعاطى التأجير التمويلي مازالت محل خلاف بين القضاة في تفسيرها والقبول بها، مما يضعفها ويضعف التقاضي بها.
5- نظام التنفيذ الذي سيضع اختصاصات واضحة لقاض يسمى قاضي التنفيذ. فحسب الشيخ يوسف الفراج، فإنه سيكون هناك توسيع لسندات التنفيذ، وتوثيق العقود من كتابة العدل أو موثقون مستقلون مرخص لهم، مما يسهم في تسريع التنفيذ، وخفض أعمال المحاكم بنسبة قد تصل إلى 50 في المائة.
إن صدور هذه الأنظمة الخمسة سيضع البنية التشريعية الملائمة لسوق التمويل العقاري الضخم. فهناك تقديرات تشير إلى أن قطاع الإسكان وحده يحتاج إلى نحو 100 مليار ريال سنوياً لسد الفجوة بين الطلب والعرض في الوحدات السكنية. لكنها لن تحل كل الإشكالات المتعلقة بقطاع التمويل والقطاع العقاري. فكثير من الأنظمة الحالية العقارية يحتاج إلى تنقيح وتعديل ووضعه ضمن أطر نظامي، ناهيك إلى الحاجة إلى أنظمة مساندة للأنظمة الخمسة مثل نظام وآلية الإفصاح عن الملكيات والسجل العيني والقدرة الائتمانية للمتعاملين، وغيرها من الأنظمة التي تجعل السوق العقارية أكثر تنظيماً وقدرة على مقابلة المتطلبات التنموية الكبيرة، فالقطاع العقاري في بعض البلدان يصل إلى نحو ثلثي الاقتصاد كما هو الحال في الولايات المتحدة، بينما لا نعلم حجم مساهمته في الاقتصاد المحلي، مما يجعل اقتصادنا يبدو ضئيلاً مقارنة بحجم اقتصاديات دولية أخرى. لذا فإن وجود هذه الأنظمة هو مجرد أولى الخطوات لتنظيم سوق يفتقد للتنظيم ولقطاع سيضاعف من حجم إجمالي الناتج المحلي للمملكة عند احتسابه بشكل نظامي ومحاسبي متعارف عليه
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
نظام الرهن العقاري يسهم بامتلاك 75 بالمائة من السعوديين لمسا
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة :: منتدى العقاريون الاقتصادية :: أخبار العقارات المقاولات البناء والتشييد-
انتقل الى: