شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

أخــبــار أســواق الــمــال: عـقـار المقاولات أسـهـم شـركـات مناقصات حكوميه سفر و سياحة
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 خبراء عقاريون: 8 عوامل رفعت أسعار العقارات

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
طارق الصغير

avatar

عدد الرسائل : 97
العمر : 40
الموقع : الرياض
تاريخ التسجيل : 27/10/2007

مُساهمةموضوع: خبراء عقاريون: 8 عوامل رفعت أسعار العقارات   الجمعة نوفمبر 20, 2009 5:35 pm

«الاقتصادية» من الرياض
أرجع خبراء عقاريون أسباب ارتفاع أسعار العقارات في المملكة إلى جملة من العوامل التي أسهمت في صعود الأسعار بشكل كبير، لعل من أبرزها – حسب الخبراء - ارتفاع مستوى دخل الفرد نتيجة ارتفاع أسعار النفط وزيادة الإنفاق الحكومي تبعاً لذلك، انفتاح المملكة على العالم ودعوة المستثمرين الأجانب للاستثمار في المملكة نظراً لزيادة حجم المشاريع وحجم الإنفاق.ويرى إبراهيم بن سعيدان أن تدشين المدن الاقتصادية والمعرفية الجديدة وبتنظيمات بناء متطورة عن الأنظمة الحالية للبلديات والأمانات سيساعد على تغيير الأنظمة العمرانية سواء الارتدادات أو الارتفاعات مما يعطل على المستثمرين العقاريين حجة عدم وجود أنظمة تساعدهم على الإبداع. فيما يؤكد حمد بن علي الشويعر أن البيروقراطية في إصدار وتنفيذ الأنظمة والتشريعات المتعلقة بالقطاع العقاري تعد من أهم العوائق التي تواجه القطاع، إلى ذلك يذهب المهندس محمد الخليل إلى أن المشكلة الرئيسية تبرز في أن الشركات المختصة بالتطوير العقاري لديها حاليا إمكانية محدودة للتمويل من البنوك على الرغم من أن شركات كبرى أخرى لديها فرص نجاح أكبر في الحصول على التمويل.
في مايلي مزيد من التفاصيل:
أرجع خبراء عقاريون أسباب ارتفاع أسعار العقارات في المملكة إلى جملة من العوامل التي أسهمت في صعود الأسعار بشكل كبير لعل من أبرزها – حسب الخبراء - ارتفاع مستوى دخل الفرد نتيجة ارتفاع أسعار النفط وزيادة الإنفاق الحكومي تبعاً لذلك، انفتاح المملكة على العالم ودعوة المستثمرين الأجانب للاستثمار في المملكة نظراً لزيادة حجم المشاريع وحجم الإنفاق، حيث يرى إبراهيم بن سعيدان أن تدشين المدن الاقتصادية والمعرفية الجديدة وبتنظيمات بناء متطورة عن الأنظمة الحالية للبلديات والأمانات سيساعد على تغير الأنظمة العمرانية سواء الارتدادات أو الارتفاعات مما يعطل على المستثمرين العقاريين حجة عدم وجود أنظمة تساعدهم على الإبداع، فيما يؤكد حمد بن علي الشويعر أن البيروقراطية في إصدار وتنفيذ الأنظمة والتشريعات المتعلقة بالقطاع العقاري تعد من أهم العوائق التي تواجه القطاع، إلى ذلك يذهب المهندس محمد الخليل إلى أن المشكلة الرئيسية تبرز في أن الشركات المختصة بالتطوير العقاري لديها حاليا إمكانية محدودة للتمويل من البنوك على الرغم من أن شركات كبرى أخرى لديها فرص نجاح أكبر في الحصول على التمويل وفي كل الأحوال فإن هذا ينعكس سلبا على الجهتين وخصوصا عندما ترتبط أخطار تسويق المشاريع بصعوبة في تطبيق خطة بيع أو حجز الوحدات على الخرائط التنفيذية.
وتطرق الخبراء العقاريون في هذه الحلقة من ملف أزمة الإسكان في المملكة الذي تواصل «الاقتصادية» نشره، إلى عدد من المقترحات والحلول التي من شأنها الوصول إلى الهدف المنشود ألا وهو تملك المواطنين سكنا مريحا.. إلى التفاصيل
:
أسباب ارتفاع الأسعار

ابن سعيدان:
في مستهل هذه الحلقة، أرجع إبراهيم بن سعيدان رئيس مجلس إدارة شركة آل سعيدان للعقارات، أسباب الارتفاع في أسعار العقارات في المملكة إلى ارتفاع مستوى دخل الفرد نتيجة ارتفاع أسعار النفط وزيادة الإنفاق الحكومي تبعاً لذلك، انفتاح المملكة على العالم ودعوة المستثمرين الأجانب للاستثمار في المملكة نظراً لزيادة حجم المشاريع وحجم الإنفاق، تكامل البنية التحتية من الاتصالات والطرق والموانئ واللوجستيات، والتي هي الآن تمر بمرحلة كبيرة من التطوير ورصدت لها مبالغ بالمليارات، إضافة إلى صدور نظام القضاء وقرب صدور نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار وكود البناء السعودي، زيادة الوعي والحس المعماري والحضاري رفع من تكلفة متطلبات التشطيب من ديكور وفرش وتصميم، تطور ونمو المؤسسات الخدمية العقارية في مجالات التمويل والمالية والتصميم والتسويق والإعلان وغيرها، تحرير التجارة العالمية والتحالفات الخليجية وحتى على مستوى المؤسسات والشركات الخليجية، تدشين المدن الاقتصادية والمعرفية الجديدة وبتنظيمات بناء متطورة عن الأنظمة الحالية للبلديات والأمانات سيساعد على تغير الأنظمة العمرانية سواء الارتدادات أو الارتفاعات مما يعطل على المستثمرين العقاريين حجة عدم وجود أنظمة تساعدهم على الإبداع.
العوائق التي تواجه القطاع

ويرى ابن سعيدان أن العوائق التي تواجه المستثمرين في قطاع العقارات وتحديدا في مجال البناء تتمثل في تعدد الجهات المسؤولة عن العقار في المملكة وتأخير الإجراءات مما يستوجب إيجاد هيئة عقارية تُعنى بشؤون العقار وتشرف عليه وتحل مشاكله القائمة والعمل على تنظيمه وإنشاء معاهد تدريب عقاري، عدم توافر العمالة الكافية لتنفيذ المشاريع حيث تم إدخال العمالة ضمن آليات السعودة رغم عدم وجود عامل سعودي واحد يمكن تعيينه عامل بناء مما دفع المستثمرين للجوء للاستثمار في الدول المجاورة نتيجة للتسهيلات الكبيرة التي يجدونها هناك، عدم السماح بزيادة الارتفاعات على الشوارع الرئيسية، وهذا سبب رئيسي لغلاء السكن وارتفاع تكلفته على المواطن والمقيم، تأخر إصدار نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار مما دفع المستثمرين للتوجه إلى أسواق أخرى أكثر ضماناً كالأسواق الخليجية والعربية لسهولةالإجراءات لديهم ووضوح آليات التنفيذ وتوفر الرهــون، صعوبة حصول المالك على إيجاره وصعوبة إخراج المستأجر من العقار سواء كان العقار سكنياً أو تجارياً مما شجع المستأجرين على المماطلة في السداد لعدة أشهر أو
لسنوات عدة.

وقال «إنه من هنا فإن الحاجة باتت مُلحة لتفعيل قرار مجلس الوزراء الذي ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر حيث تضمنت المادة رقم (4) فقرة (1) منه «جواز إخلاء العقار من المستأجر في حالة امتناعه عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو الوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضي خمسة عشر يوماً على إخطاره بالوفاء»، وزاد أن تأخر اعتماد المخططات الهندسية لمشاريع البناء، والذي يسبب تأخير صدور فسوحات البناء، حيث تمر بأكثر من لجنة في الأمانات والبلديات، اقتراح توفير موقف سيارة لكل 25 مترا بالنسبة للمكاتب التي تمثل غالبية المباني على طريق الملك فهد وطريق العليا العام والشوارع الرئيسية الأخرى, بينما في السابق كان النظام يشترط موقف سيارة لكل 50 مترا مما يرفع التكلفة وفي حالة الرغبة في تنفيذ هذا الشرط رغم استحالته فإن المستثمر سيضطر إلى تعميق الحفريات لتوفير المواقف المطلوبة مما يجعله يصل إلى منسوب المياه والتأثير على أساسات المباني, إضافة إلى زيادة التكلفة بنسبة عالية والتي سيتحملها أخيراً المواطن، عدم الاستفادة من أموال المؤسسة العامة للتأمينات الاجتماعية والمؤسسة العامة للتقاعد بالاستثمار في تمويل الشركات السعودية التي تقوم ببناء المساكن للمواطنين وتسليمها مباشرة للمواطن وتحويل قرضه إلى الشركة التي اشترى منها وحدته السكنية، وكذلك بناء المرافق الحكومية المعتمدة في المخططات وذلك لمساندة صندوق التنمية العقارية, إضافة إلى أهمية تأسيس شركات خاصة للتمويل العقاري أو إنشاء بنك عقاري ودعمهما من الدولة.
نسبة البناء المسموح به

ويضيف ابن سعيدان أن تقليل نسبة البناء المسموح حيث تتجه التعليمات إلى أن تكون نسبة البناء 35 في المائة من مساحة الأرض بينما في السابق كانت النسبة 60 في المائة من مساحة الأرض, وهذا يرفع التكلفة ويزيد العبء على المواطنين الراغبين في التملك، ارتفاع أسعار المواد المستخدمة في البناء بشكل باهظ وندرتها مما انعكس سلباً على عملية الإسكان، عدم تحديث نظام الغيب الذي صدر عام 1953هـ و يحتاج إلى تجديد لمواكبة التطورات في السوق العقارية علاوة على أنه لا يطبق إلا على قطاع الإسكان فقط مما جعله المتضرر الوحيد، قرارات وأنظمة البناء وشروط اعتماد المخططات غير سيادية لكونها تصدر من البلديات، ويستدعي الأمر إصدار نظام بناء متكامل يعرض على مجلس الشورى ويرفع للمقام السامي ويصدر به نظام يستطيع المستثمر من خلاله أن يرى شروط البناء واضحة غير تلك الاجتهادية التي تتفاوت من بلدية إلى أخرى، ويمنع الاجتهادات الفردية، تأخر صدور نظام التمويل العقاري رغم حاجة القطاع العقاري له الماسة في الوقت الراهن نتيجة للنقص الشديد في عدد الوحدات السكنية المعروضة حيث بدأت تظهر بوادر أزمة سكنية خانقة، نسبة ما يتم اقتطاعه من المخططات لزوم المرافق حسب النظام هو 33 في المائة في جميع المدن ما عدا الرياض فالنسبة ترفع اجتهاداً من الأمانة إلى 40 في المائة و45 في المائة وبدون أية مميزات للمستثمر (مثل منحه زيادة في الأدوار)، الشركات العقارية التي تملك الحكومة جزء منها مثل الشركة العقارية السعودية والتي أنشئت من أجل تطوير أداء القطاع العقاري عن طريق المنافسة والبدء في بناء مساكن للبيع على المواطنين أصبحت تعمل على تطوير الأراضي وبيعها ولم تعمل على بنائها وتوفير السكن.
ولذلك يفترض أن تتحول إلى شركات تمويل عقاري لتساهم في إقراض المواطنين، عدم البت في المرافق العامة وتركها للقطاع الخاص لكي يقوم ببنائها وتأجيرها على الدولة أو القطاع الخاص فيما يخص المدارس والمستوصفات الصحية وغيرها من المرافق الأخـرى، المواطن ذو الدخل البسيط لا يقدر على شراء أرض أو عقار, وكحل لهذا العائق فإن الحاجة ماسة لتأسيس شركة تقسيط عقارية تساعد على تمويل وتقسيط قيمة العقار إلى المشتري حسب دخله، كبر مساحات قطع الأراضي المعتمدة جعل المعروض يفوق الدخل, حيث إن مساحات القطع السكنية من 600 إلى 900 متر مربع مساحات لا يقدر المواطن العادي على شرائها، ومن المناسبة تجزئة القطع إلى أقل من 300 متر حسب رغبة المشتري حتى يتمكن من الشراء حسب ما يتوافر لديه من مال، قصور التمويل وغياب التشريع وضعف البنى التحتية مما يقلل الاستفادة من التجارب العالمية والعربية في مجال الإسكان.

البيروقراطية وغياب التشريعات

الشويعر
إلى هنا، يرى حمد بن علي الشويعر رئيس اللجنة الوطنية العقارية في مجلس الغرف السعودية، أن البيروقراطية في إصدار وتنفيذ الأنظمة والتشريعات المتعلقة بالقطاع العقاري تعد من أهم العوائق التي تواجه القطاع، إضافة إلى تأخر الاعتمادات والتراخيص للمشاريع التطويرية والإسكانية من قبل الجهات المختصة والمعنية بذلك وما يتعرض إليه المستثمر المحلي والوافد, وكذلك المواطن من بعض الصعوبات والتعقيدات في تداول الملكيات من جهات الاختصاص حيث يشكل التأخير عامل طرد للاستثمار المحلي والأجنبي.
وأشار الشويعر إلى أنه يمكن القضاء على هذه العوائق بتسهيل وتسريع وإصدار التشريعات والتراخيص ومشاركة القطاع الخاص في سن الأنظمة والقوانين, وكذلك فإن صدور أنظمة الائتمان العقاري تعطي البنوك وشركات التمويل الحافز والاطمئنان لعملية الإقراض لشركات الاستثمار العقاري والأفراد.

محدودية التمويل

الخليل
وإلى وجهة نظر أخرى، حيث يؤكد المهندس محمد الخليل العضو المنتدب لشركة أكوان العقارية نائب اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في الرياض، أن المشكلة الرئيسية تبرز في أن الشركات المختصة بالتطوير العقاري لديها حاليا وبشكل عام إمكانية محدودة للتمويل من البنوك على الرغم من أن شركات كبرى أخرى لديها فرص نجاح أكبر في الحصول على التمويل وفي كل الأحوال فإن هذا ينعكس سلبا على الجهتين وخصوصا عندما ترتبط أخطار تسويق المشاريع بصعوبة في تطبيق خطة بيع أو حجز الوحدات على الخرائط التنفيذية.
ويزيد الخليل «يمكن القضاء على هذه العوائق بالتخفيف من البيروقراطية وبتسهيل وتسريع وإصدار التشريعات والتراخيص ومشاركة القطاع الخاص في سن الأنظمة والقوانين, وكذلك فإن صدور أنظمة الرهن العقاري والائتمان العقاري وإمكانية حجز الوحدات على الخرائط التنفيذية تعطي البنوك وشركات التمويل الحافز والاطمئنان لعملية الإقراض سواء» لشركات الاستثمار العقاري أو الأفراد كما تحد من هروب المستثمر المحلي والأجنبي مع توفير مرجعية موحدة لهذا القطاع العام والذي يعتبر محركا لأكثر من 100 قطاع ومحرك رئيسي للاقتصاد بشكل عام».
عوائق الاستثمار العقاري

يرى ابن سعيدان أن شروط هيئة سوق المال بتوفير جهات عدة للإشراف على إدارة الصندوق العقاري حمّل المساهمين نسبة عالية من المصاريف، إضافة إلى توقف نظام المساهمات بسبب شروط هيئة سوق المال التي رفعت نسبة ملكية (صندوق) المساهمة إلى 100 في المائة بدلاً من 20 في المائة وهي النسبة المعقولة والمقبولة لدى الجميع.
وإضافة شروط أخرى حدت من نمو هذه المساهمات مثل تحصيل كامل قيمة الأرض + قيمة التطوير في آن واحد رغم أن التطوير يحتاج إلى مدة تقارب السنتين، عدم وجود نطاق واضح للمدن صعب من اتخاذ قرار بالاستثمار، فرض جميع الخدمات على المستثمر دون التسريع بربط المخطط في الخطوط الرئيسية لتوفير الخدمة عند تسويق المخططات مع قيام الأمانات بإيقاف الاستفادة من الإنارة أثناء التسويق، دخول أعداد كبيرة من المستثمرين حديثي العهد بالمهنة نتيجة لعدم تصنيف المكاتب العقارية, إضافة إلى عدم وجود رخص عمل خاصة بمهنة العقار للمسوقين جعل أعدادا كبيرة يعملون في السمسرة وإدارة العقارات دون سابق خبرة في هذا المجال مما أوجد كثيرا من المشاكل بين المستثمرين والمشترين.
غياب دور الشركات العقارية

ومن أبرز المعوقات في مجال الاستثمار العقاري ــ حسب ابن سعيدان - غياب الشركات العقارية المتخصصة في إدارة العقار والصيانة وعدم وجود العدد الكافي من الإخصائيين الأكفاء لتوليهم مناصب في مجالات الاستثمار العقاري يعوق الاستثمار لعدم وجود معاهد تدريب.
كما أن محدودية الارتفاعات لا تشجع على قيام شركات إدارة لعمارة ليس فيها أكثر من 12 شقة فقط، غموض وعدم تفعيل التشريعات والتنظيمات القانونية التي تحكم التعاملات العقارية التي داخل السوق له كبير الأثر في تحجيم انطلاقة عقارية، على الرغم من صدور اللائحة الجديدة لتنظيم الصناديق العقارية إلا أن بها الكثير من التعقيدات، حيث لا يستطيع أحد فتح صناديق استثمارية عقارية إلا بعد شروط وضوابط قد تكون صعبة التطبيق، والتي منها أن يكون ضمن مجلس إدارة الشركة المرخص لها عضوان خارجيان تكون لهما خبرة في إدارة المحافظ والأمور المصرفية والمالية البنكية, الأمر الذي شكل صعوبة في إيجاد أشخاص مناسبين للقيام بهذه المهمة نظراً لافتقار سوق العمل لمثل هذا النوع من الوظائف، نتيجة للإجراءات الجديدة من هيئة سوق المال هناك عزوف من كثير من العقاريين في السعي للحصول على رخصة ممارسة للصناديق العقارية، في ظل وجود مساهمات مغلقة كما كانت في السابق تتم عن طريق عدد من العقاريين لجمع أموال في ما بينهم لشراء أرض أو بناء مشروع عقاري عليها، عدم وجود هيئات خاصة ليس لها علاقة بالجهات الحكومية، بحيث تقدم النصح نظير مقابل مادي يتفق عليه من خلال تشجيع الهيئات التطوعية لحماية المساهمين والمستثمرين ومنع تعرضهم للتحايل والنصب والغش، عدم وجود بورصة نظامية للعقارات تحدد أسعار الأراضي في المدن والمحافظات.
كود البناء والتسجيل العيني.. يتغلبان

يرى إبراهيم بن سعيدان رئيس مجلس إدارة شركة آل سعيدان للعقارات، أن الإسراع في اعتماد كود البناء السعودي والذي تأخر أكثر مما يجب من شأنه أن يذلل المعوقات التي تواجه الاستثمار العقاري بجانب الإسراع في اعتماد نظام التسجيل العيني للعقار لحل مشاكل ازدواجية الصكوك ولتسجيل المباني على الأراضي، إضافة إلى نظام وقانون لحماية المستثمر العقاري ممن لا يدفعون العقار ولا يمكن إخلاؤهم من العقار.
لقطتان لمسكن تم تنفيذه في الرياض. تصوير: عبد الله الفهيد - «الاقتصادية»
والذي يجعل المستثمرين يحجمون عن بناء المساكن، كذلك الإسراع في إنشاء هيئة لأبحاث ودراسات الإسكان والبحث العلمي المتخصص في الإسكان، والإسراع في إنشاء بنك للمعلومات العقارية والإسكانية وعلاقتها بالخصائص السكانية والديموجرافية والمعلومات الهندسية، وضع مخططات شاملة للمدن تعتمد أسلوب الأحياء المتكاملة من الخدمات وتخصيص أجزاء منها لتكون بأسعار ميسرة للمواطنين.
ويضيف ابن سعيدان أن تحديث نظام الصندوق العقاري والرفع من قدراته ليشارك مع بعض البنوك المحلية لمضاعفة قيمة القرض الحالي وهو و300 ألف ريال والذي يعجز عن توفير المسكن، وأن يتم أيضا زيادة القرض ليشمل قيمة الأرض (أرض وقرض) كل ذلك من شأنه المساهمة في تذليل تلك العقبات والمعوقات، إضافة إلى إنشاء شركة عقارية مساهمة متخصصة في بناء المساكن وبكميات كبيرة في مواقع مختلفة من مدن المملكة، وأن تقوم هي بتطوير الأراضي وتوفير الخدمات ثم البناء عليها لأحياء متكاملة، ومن ثم توزيعها على المحتاجين وفق قروض ميسرة.
وقال ابن سعيدان «إن إعداد دراسة لعدد السكان لكل شريحة من شرائح الطلب على الإسكان، كم عدد محدودي ومتوسطي الدخل الذين نحاول أن نسدد ونلبي رغباتهم حالياَ ومستقبليا»، إضافة إلى تحديد مواصفات قياسية موحدة لمواصفات البناء وبحيث تكون مقاسات الأبواب والنوافذ والمقابس والوحدات الميكانيكية والصحية وحتى الحوائط والأسقف، وغيرها موحدة وبذلك يسهل ويرخص توفيرها، مما يقلل تكلفة البناء.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
خبراء عقاريون: 8 عوامل رفعت أسعار العقارات
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة :: منتدى العقاريون الاقتصادية :: أخبار العقارات المقاولات البناء والتشييد-
انتقل الى: