شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

أخــبــار أســواق الــمــال: عـقـار المقاولات أسـهـم شـركـات مناقصات حكوميه سفر و سياحة
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 السعودية على أعتاب طفرة عقارية غير مسبوقة.. وموارد العقارات

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
الابداع

avatar

عدد الرسائل : 1030
تاريخ التسجيل : 25/10/2007

بطاقة الشخصية
مشعل العقارات:
2000000/2000000  (2000000/2000000)

مُساهمةموضوع: السعودية على أعتاب طفرة عقارية غير مسبوقة.. وموارد العقارات   الإثنين ديسمبر 31, 2007 5:13 pm

خالد الربيش من الرياض - 22/12/1428هـ
شدد خالد بن حسن العبد الكريم القحطاني رئيس مجلس إدارة شركة ركاز العقارية
ورئيس اللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية للمنطقة الشرقية في ورقة عمل قدمها أخيرا على أن المعطيات الاقتصادية تؤكد أنا السعودية مقبلة على طفرة عقارية غير مسبوقة إذا تم إحسان التعامل مع هذه المعطيات وتوجيهها على الطريق الأمثل، مضيفا (وهنا يمكن التحدي الأكبر في كيفية التعامل مع العوائق التي تهدد هذه الطفرة وتحويلها إلى عوامل تشجيع ودعم لنمو الصناعة العقارية في السعودية وتمكينها لتكون رافداً ذا قيمة مضافة للاقتصاد الوطني".
وأوضح القحطاني أن تحقيق ذلك يتطلب توافر العديد من المتطلبات والتي من أهمها توفير الأراضي القابلة للتطوير بمصادر تمويل من القطاع الخاص وبالتالي تخفيف الاعتماد على الدولة في تمويل وتوفير البنية التحتية والخدماتية، وتطوير الحلول السكنية لمشكلة حقيقية تعانيها المملكة والمعرضة لأن تتفاقم وتعظم حجماً لتكون خطراً استراتيجياً حقيقياً.
وأكد أنه من الممكن في حال هيكلة الصناعة العقارية ودعمها بالسياسات المرنة والمناسبة فإن هذه الصناعة قد تكون مصدراً حقيقياً لمئات الآلاف من الفرص الوظيفية للشباب السعودي وحلا لمعضلة البطالة.
وأشار القحطاني إلى أن المؤشرات الاقتصادية في كثير من الدول الصناعية الكبرى تأخذ في الحسبان حيوية حركة الاستثمارات العقارية وحجمها وتتأثر بياناتها سلباً وإيجابا بحركة البناء والإنشاءات وحجم المساكن التي تبنى وحجم الرهونات العقارية، وتؤكد إحدى الدراسات المعمولة في دبي، أن بناء برج واحد يؤثر إيجاباً في 52 نشاطاً اقتصادياً بطريقة مباشرة أو غير مباشرة وفتح باب رزق لـ 2500 عائلة، مضيفا "أما في السعودية، فتقدر إحصاءات القطاع الخاص حجم الاستثمارات العقارية بأكثر من تريليون ريال سعودي من دون الأخذ في الاعتبار الاستثمارات القادمة في المدن الاقتصادية الجديدة، وإذا فرضنا مبدئياً أن الطلب على الوحدات السكنية حتى 2015م يقارب 1.5 مليون وحدة سكنية بحسب دراسة بنك سامبا الأخيرة وبافتراض أن الوحدة السكنية تتألف من أرض بمعدل 300م وحجم بناء 370م فإننا نتكلم على الأقل عن طلب حقيقي لأراضي مطورة سكنية بمساحة 450 مليون متر مربع وحجم بناء بمساحة 555 مليون متر مربع بناء، وأخيراً إذا افترضنا أننا استطعنا بناء الوحدة السكنية بحيث ألا تتجاوز قيمة بيعها 500 ألف ريال سعودي فيكون حجم السوق المحتمل للصناعة العقارية في مجال توفير الوحدات السكنية لتغطية الطلب المتوقع 750 تريليون ريال سعودي".
وأوضح أنه بهذا الحجم الهائل فالسعودية أمام مصدر ثروة آخر يماثل النفط وإيراداته في قوته ولكن دون تأثيرات سلبية في احتباس حراري وتشنجات جيو سياسية بين الحين والآخر، نحن أمام صناعة تملك زمام كل أمورها من طلب وصناعة العرض وتوفير الاستثمار وتطوير سبل التمويل، نحن أمام صناعة قادرة على توفير المسكن الملائم وأسلوب الحياة الكريم لكل مواطن كما أنها قادرة على صناعة 300 ألف وظيفة حقيقية قادرة على توفير العيش الكريم للشباب السعودي، ولكن متى ما أحسن التعاطي معها.
ولخص القحطاني في ورقة عمله هذه ستة تحديات أمام الصناعة العقارية في السعودية، نتلمس من خلالها تسليط الضوء على مكامن الخلل وسبل العلاج الكفيلة بتطوير وتمكين الصناعة العقارية والانطلاق بها إلى فضاءات أرحب.. تحقق نمواً حقيقياً مستديماً للاقتصاد الوطني.

أولاً: تعدد المرجعيات وغياب التخطيط الاستراتيجي:
تلاقي الصناعة العقارية الأمرين من تعدد الأجهزة الرسمية المعنية التي تؤثر سلباً أو إيجاباً في تعاطيها مع الاستثمارات العقارية، لدرجة تصل إلى الازدواجية أحياناً وإلى التضارب أحيانا كثيرة وذلك سواء من خلال القرارات الإدارية التي تصدرها تلك الجهات دون الرجوع إلى الأجهزة الأخرى أو من عدم استشارة القطاع الخاص المتأثر بها أو من خلال التطبيق غير العادل وغير المتساوي لهذه القرارات مما يؤدي إلى خلق ضبابية وتخوف وأحياناً إلى إحجام، وبالتالي يؤثر كل ذلك سلباً في المناخ الاستثماري العقاري.
ولا يخفى على الحصيف العاقل أهمية الاستجابة لمطلب العقاريين لإنشاء هيئة للسوق العقارية على غرار هيئة السوق المالية تجمع في تركيبتها جميع الجهات الرسمية المعنية بالعقار إضافة إلى ممثلين للقطاع الخاص.

ثانياً: تطوير البيئة التنظيمية والقانونية:
تميل الأنظمة واللوائح المعمول بها حالياً إلى القيام بالدور التقليدي المتمثل في وضع الأطر المهمة لتنظيم طريقة العمل بين كل الأطراف ذات العلاقة، وتوفير الأسس لتحقيق الحماية من الممارسات الخاطئة أو المتطرفة، وهذان الأمران مهمان وضروريان إلا أن هذه الأنظمة تفتقد إلى الحيوية والمرونة على التكيف بسبب التغيرات والتقادم الزمني أو بسبب ظهور مستجدات تؤدي إلى انعدام فعاليتها كما تفتقد أنظمتنا إلى خاصية الذكاء بحيث إنها تستطيع قراءة المستقبل والأهم القدرة على صنعه.
وأنواع الأنظمة المنظمة للعقار إما عقيمة بسبب التقادم الزمني، وإما أنها نظرية موجودة على الورق ولم يتم تفعليها، أو أنها حبيسة الأدراج تحت طائلة البحث والدراسة.
والمؤمل من هيئة السوق العقارية في حال إنشائها أو من الجهات الرسمية ذات الاختصاص، القيام بخطة تطويرية شاملة لهذه الأنظمة وفق جدول زمني واضح ومعلن، وأن تقوم بإشراك القطاع الخاص في ذلك، وأن يكون هناك مراجعات دورية دائمة لتطوير هذه الأنظمة وضمان فعاليتها.
ثالثاً: آليات جديدة للتمويل والاستثمار:
كانت المساهمات العقارية حتى وقت قريب تكاد تكون الآلية الوحيدة لتمويل المشاريع العقارية والوسيلة البدائية الوحيدة لتوظيف استثمارات المواطنين الطامحين في تحقيق الربح المشروع وتنويع سلعتهم الاستثمارية بعيداً عن تقلبات سوق الأسهم المالية، وبالرغم من تفرد المملكة بهذا النوع من الاستثمار (وهذا تفرد لا يجلب الفخر)، وعلى الرغم من الممارسات الشائنة والخاطئة لا يزال التنظيم الجديد للمساهمات العقارية وطرحها في شكل صناديق عقارية بترخيص مزدوج من وزارة التجارة والصناعة وهيئة السوق المالية صعباً ومستعصياً على الفهم للكثير من العقاريين، وينتظر التفعيل من قبل شركات الاستثمار المرخصة لذلك.
وفيما عدا المساهمات العقارية والاستثمار المباشر الخاص والشراكات الخاصة، لا يوجد بديل حقيقي لتمويل المشاريع العقارية كما لا توجد قنوات استثمارية عقارية مطمئنة لصغار المستثمرين فيما عدا تمويل المشاريع العقارية عن طريق البنوك بواسطة القروض وعلى أسس تجارية محضة تعتمد أساساً على ملاءمة المقترض وتتجاهل المشروع العقاري المبتغى تمويله.
وعلى الرغم من تفهمنا الخلفية التاريخية لموقف مؤسسة النقد العربي السعودي في تحييد البنوك عن ممارسة دورها المأمول في تمويل المشاريع العقارية، إلا أن المراقب للطفرة الاستثمارية العقارية في الأسواق الإقليمية المجاورة ودور البنوك والمصارف الإسلامية الرئيس والمهم، يعجز عن إيجاد تبرير لعدم تطوير أنظمة جديدة من قبل مؤسسة النقد كفيلة بتفعيل الدور الحيوي للبنوك السعودية في الاستثمار العقاري في السعودية.
والمؤمل كذلك، أن تعكف هيئة السوق المالية ومؤسسة النقد السعودي ووزارة المالية على تطوير آليات جديدة ومتنوعة وقنوات استثمارية متنوعة، تتمتع بالاحترافية والمهنية والشفافية، وتكون قادرة على امتصاص السيولة الهائلة في السوق السعودية، وتوفير فرص ربح مشروع لصغار المستثمرين، منها على سبيل المثال لا الحصر: الصكوك الإسلامية وسندات التمويل بضمان الرهن وأسهم الصناديق الاستثمارية العقارية القابلة للتداول REITS.
رابعاً: مسكن لكل مواطن.. حلم، مطلب أم خيال علمي
يعتبر معدل ملكية المواطنين السعوديين مسكنهم من بين الأقل في العالم وحتى من بين دول العالم الثالث، وقد تضافرت مجموعة من الأسباب والأخطاء التاريخية التي أدت إلى ما وصل إليه اليوم، وفي حال عدم التصدي لهذا التحدي وحل المعوقات التي سببته فإنه ليس من المبالغ أن نقول إننا بصدد خطر استراتيجي قد يؤدي إلى مشاكل كبرى بحجم مشكلة بطالة الشباب السعودي مثلاً التي نعاني منها الأمرين.
ومن المستغرب أنه على الرغم من ذلك، نرى إقبال الصناعة العقارية على خلق العرض لمقابلة الطلب الحقيقي ضعيف جداً، كما أننا نلمس ضعفاً على طلب ما يتم عرضه من قبل المطورين العقاريين، وذلك في نظرنا لاختلال المعادلة الاقتصادية في هذا الشأن بسبب أن الطلب الحالي المتوافر هو طلب القدرة وليس طلب الحاجة ونقصد بذلك أن ما يتم توفيره حالياً من وحدات سكنية، يتم بتكاليف أعلى مما يعجز السواد الأعظم عن تحمل شرائه، أو تحمل الأقساط المالية المترتبة على عملية الشراء، وذلك للأسباب التالية:
- مازالت تكاليف البناء عاليه نسبياً سواء من حيث نوعية مواد البناء أو طرق البناء أو حتى التصاميم الهندسية المثالية للوحدات السكنية، إضافة إلى أن أنظمة البلديات للبناء أو التخطيط الحضري تفتقد المرونة والتيسير لبناء وحدات سكنية بتكاليف اقتصادية.
- التمويل الحالي للمساكن مكلف عملياً (يتجاوز 11 في المائة كفائدة مركبة) ولا يتوافر على فترات زمنية طويلة الأجل.
- الفكر التاريخي لنوعية المسكن في عقلية العائلة السعودية يتجاوز كثيراً الإمكانات الحالية والمتوافرة لها.
واقترح القحطاني بتلافي ذلك:
- التوقف عن الطريقة الحالية في منح أراض المواطنين بدون تطوير أو خدمات (تصل أحياناً إلى عشرات السنين) والاستعاضة عن ذلك بإطلاق مشاريع مشتركة مع القطاع الخاص لتطوير أراضي المنح مقابل شروط عادلة وتجارية.
- تحويل صندوق التنمية العقارية إلى بنك عقاري – بصيغة شركة مساهمة عامة- تطرح أسهمه للاكتتاب العام، على أن يعمل البنك وفق أسس تجارية، ويقدم خدماته للصناعة العقارية المتعلقة بتوفير حلول إسكانية، وذلك سواء بتوفير القروض للمواطنين أو توفير ضمان تمويل لشركات التمويل والرهن العقاري المرتقبة أو توفير التمويل للمشاريع العقارية الإسكانية.
خامساً: تطوير أنظمة التخطيط والبناء:
تهدف المدن الاقتصادية الجديدة إلى تحقيق التنمية المتوازنة لبعض مناطق المملكة الأقل نمواً، وتنويع مصادر دخل المملكة من خلال توسيع قاعدة النشاط الاقتصادي. وجذب الاستثمارات المحلية والدولية إلى قطاعات اقتصادية جديدة مستمدة القدرة على ذلك من خلال ميزات المملكة النسبية وإعطاء استثناءات استثمارية ينعدم وجودها خارج حدود المدن الاقتصادية الجديدة.
سادساً: الاحترافية في الممارسة العقارية:
ذكرنا سابقاً أن الصناعة العقارية قادرة على توظيف أكثر من 300 ألف من الشباب السعودي في حال تنظيمها والارتقاء بمعايير ممارسة مهنة العقار في المملكة.
وحالياً: تعم فوضى مكاتب السمسرة العقارية في كل مدننا (يوجد أكثر من 40 ألف مكتب مرخص وشبه مرخص حالياً) دون حد أدنى لمتطلبات فتح مكتب عقاري، ومن غير أي اشتراطات أو تأهيل مسبق لمن يعمل في هذه المكاتب، وبالفعل فإن مقولة (إن العقار مهنة من لا مهنة له) حقيقية ونعيش واقعها المؤلم كل يوم من خلال الممارسات البدائية والشائنة لممارسي مهنة العقار، بل يتعدى ذلك إلى انتشار مزاولة المهنة دون مكتب عقاري اصطلح العقاريون على تسميتهم (تجار الشنطة) وأحياناً يمارس تجارة الشنطة وافدون من دول مختلفة، وكلنا يعي المخاطر الأمنية والاقتصادية والاجتماعية الناتجة من جراء ذلك.
ودعا القحطاني في ورقة العمل إلى تنظيم ممارسة المهنة العقارية سواء في مجال السمسرة، والبيع والتسويق، وإدارة التطوير العقاري، والتثمين والتقييم، إدارة الأملاك، وتقديم الخدمات الاستشارية في المجال العقاري.
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
السعودية على أعتاب طفرة عقارية غير مسبوقة.. وموارد العقارات
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة :: منتدى العقاريون الاقتصادية :: أخبار العقارات المقاولات البناء والتشييد-
انتقل الى: