شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة

أخــبــار أســواق الــمــال: عـقـار المقاولات أسـهـم شـركـات مناقصات حكوميه سفر و سياحة
 
الرئيسيةالبوابةس .و .جبحـثالتسجيلالأعضاءالمجموعاتدخول

شاطر | 
 

 المساكن أزمة مؤقتة .. وحلول دائمة

اذهب الى الأسفل 
كاتب الموضوعرسالة
الابداع

avatar

عدد الرسائل : 1030
تاريخ التسجيل : 25/10/2007

بطاقة الشخصية
مشعل العقارات:
2000000/2000000  (2000000/2000000)

مُساهمةموضوع: المساكن أزمة مؤقتة .. وحلول دائمة   الأحد فبراير 10, 2008 5:26 pm

المساكن أزمة مؤقتة .. وحلول دائمة

- تركي فيصل الرشيد - 03/02/1429هـ
هل غالبية الشعب السعودي أغنياء - كما يردد البعض - وتعيش في بحبوحة من الحال و الكثير منهم عنده من المال ما يكفي له لأولاده؟ وهل ظهور بعض الظواهر مثل شراء بعض الحيوانات بملايين الريالات أو شراء لوحة سيارة بمبالغ باهظة تؤكد ذلك، أم أن ذلك لا يعدو كونه الاستثناء، والأصل هو الحاجة ووجود شرائح عديدة فقيرة؟
صحيح أنة قدّر خبراء ماليون أعدادَ مَنْ تفوق ثروتُهُمْ حاجز 250 مليون دولار، ( تقريبا ألف مليون ريال ) في منطقة الشرق الأوسط، بأكثر من 300 ألف ملياردير، يشكل السعوديون ما نسبته 20 في المائة، أي نحو 60 ألف ملياردير سعودي من «أصحاب الثروات الضخمة»، وأن معدل النمو في أعداد هؤلاء الاثرياء يزيد على 8 في المائة سنوياً كما تشير مراكز ابحاث دولية متخصصة.
قوانين الطبيعة وأرقام الإحصاء, تقول إن 5 في المائة من سكان العالم يملكون 95 في المائة من ثرواتها مثال على ذلك خمس عوائل تسيطر على 66 في المائة من المبالغ المستثمرة في الشركات الهندية وتستحوذ على 200 مليار دولار. و ليس المجال هنا لسرد الناجحين والأغنياء. ما هي مطالب غالبية البشر التي تشقى لقوت يومها ؟ , الفقر ليس عيباً . سواء على المستوى الفردى أو مستوى الجماعة أو الدولة أو الأمة . ولكن العيب هو عدم السعي إلى إزالة هذا الفقر بمعرفة أسبابه.

صنادق المعاناة
عندنا فقر وفقراء . نعم ليس عيباً أن يكون عندنا ولكن. هنالك عائلات سعودية تعيش في منازل من الصفيح.

إن الحد الفاصل للوصول لمستوى الكفاف للمواطن يبلغ 1660 ريالً شهرياً، فيما يبلغ خط الفقر 1120 ريالا، وذلك بدون حساب تكلفة السكن. إنّ مستوى خط الكفاف للأسرة هو 30 ألف ريال سنوياً، بمعنى آخر الأسرة المكونة من زوج وزوجة ويصل دخلها السنوي إلى 30 ألف ريال أو أقل "2500 ريال شهرياً أو أقل" تُعد في دائرة الكفاف. حسب دراسة الدكتور راشد بن سعد الباز عام 2005.
كشف مسح ميداني صدر في عام 1420 هـ لوزارة الأشغال العامة والإسكان في ثماني مدن رئيسية في السعودية أن 40 في المائة من الأسر القاطنة في هذا المدن يقل دخلها عن ستة آلاف شهريا ريال في حين يتجاوز الدخل في هذا المتوسط 9 في المائة فقط من إجمالي الأسر، ولا يوجد دخل ثابت لنحو 51 في المائة وتصل نسبة السكان دون دخل في المدينة المنورة، على سبيل المثال. إلى نحو 64 في المائة وتنخفض في الرياض إلى 46 في المائة.
حيرة قطاع الموظفين:

وأشار مسح الوزارة الذي تم بالتعاون مع جامعة الملك سعود وغطى الرياض، جدة، المدينة المنورة، مكة المكرمة، الظهران، الخبر، وأبها.
إلى أن نسبة الموظفين الحكومين في جدة والمدينة المنورة إلى نحو 21 في المائة وتقل إلى نحو 15 في المائة في الرياض.
وكشف المسح أن 3 في المائة فقط من الأسر في السعودية تتكون من زوجتين أو اكثر فيما تشكل الاسر المكونة من زوجة واحدة 97 في المائة وأشار المسح إلى وجود تباين بين مدن السعودية حيث تصل حالات تعدد الزوجات إلى نحو 6 في المائة من أسر العينة في مناطق المباني الحديثة في الرياض والمدينة المنورة لكن هذا المعدل يتراجع إلى دون 2 في المائة في جدة وينعدم تعدد الزوجات في المناطق المباني المرتفعة في مكة المكرمة، الدمام، الخبر، الظهران، وأبها.
وثبت أن 69 في المائة من مجموع الاسر في السعودية لديها أبناء اعمارهم 18 سنة فأقل. وتشكل الأسر التي لديها من واحد إلى ثلاثة أبناء أعمارهم 18 فأقل 39 في المائة وتتصدر المدينة المنورة بهذا المعدل بواقع 44 في المائة من مجموع الاسر فيها وترتفع نسبة الأسر التي لديها ما بين ستة وثمانية أبناء أعمارهم 18 سنة فاقل إلى نحو 11 في المائة من مجموع مدن العينة اما الأسر التي يزيد عدد أبنائها بهذا المتوسط من العمر على ثمانية ابناء فتشكل نحو 2 في المائة وتوجد أعلى نسبة في هذه الأسر في أبها وأقلها في جدة.
وبين التقرير أن نحو 90 في المائة من مجموع الاسر في السعودية لايوجد لديها خدم خاصة في المدينة المنورة نسبة نحو 97 في المائة أما الأسر التي يوجد فيها خدم أو خادمة فتمثل نحو 7 في المائة وتمثل الأسر التي لديها اكثر من خادم أو خادمة 3 في المائة.
يشكل الموظفون الحكوميون وعائلاتهم جزءاً كبيراً من المجتمع السعودي حيث بلغ عدد الموظفين المدنيين حسب آخر إحصائية متوافرة 804 آلاف موظف عام 2006م يشكل السعوديون منهم 734 ألف موظف، يضاف إلى هؤلاء مئات الآلاف من العسكريين. وقد يصل عدد المتلقين السعوديين مرتبات حكومية إلى نحو ثلث إجمالي المشتغلين السعوديين البالغ عددهم نحو 3.6 مليون مشتغل في عام 2007م.
صدر حديثا تقرير من بنك ساب أن إجمالي موظفي الحكومة هو 1.8 مليون موظف وهو ما يعادل 25 في المائة من القوى العاملة 96 في المائة منهم سعوديون. وإذا ما أضيف إلى هؤلاء مئات الآلاف من المتقاعدين والمستفيدين من الضمان الاجتماعي فإن ما لا يقل عن نصف الأسر السعودية تعتمد على المرتبات والمخصصات الحكومية. والأرقام كذلك تشير إلى أن هناك نحو 479 ألف أسرة سعودية من دون سكن خاص بها، كما أن عدد الطلبات المقدمة للحصول على مسكن أو تمويل من صندوق التنمية العقارية حتى نهاية العام الماضي 1427هـ وصل إلى 480 ألف طلب، تحتاج إلى 132بليون ريال لتمويلها، كما تشير دراسة أخرى إلى أن الوطن سيحتاج إلى 3.360مليون وحدة سكنية جديدة حتى العام 2020م، بمتوسط 163.750وحدة في السنة الواحدة، أما الاستثمارات والمبالغ المطلوبة لتمويل هذا العدد الضخم من الوحدات فقدرتها الدراسة بنحو 1.30ترليون ريال.

نتائج التعداد العام للسكان والمساكن لعام 1425هـ أن عدد سكان المملكة بلغ نحو 22.673.538 نسمة مقارنة بعدد السكان عام 1413هـ مما يشير إلى أن الزيادة بلغت نسبة 33.8 في المائة ومقارنة بـ 7.009.466 نسمة في عام 1394هـ أي بزيادة بلغت نسبتها 223.5 في المائة.
وأظهرت النتائج تلك أن منطقة الرياض ومنطقة مكة المكرمة والمنطقة الشرقية استأثرت بما نسبته 64.5 في المائة من إجمالي سكان المملكة منها 25.6 في المائة لمنطقة مكة المكرمة و24.1 في المائة لمنطقة الرياض و14.8 في المائة للمنطقة الشرقية.


التوزيع السكاني وفجوة العمران:
وفيما يتعلق بتوزيع السكان السعوديين في المناطق الإدارية فقد شكلت المناطق الثلاث الأكثر سكانا ما نسبته 59.7 في المائة من إجمالي السكان السعوديين في المملكة حيث شكلت منطقة الرياض ما نسبته 22.5 في المائة ومنطقة مكة المكرمة ما نسبته21.7 في المائة وما نسبته 15.5 في المائة للمنطقة الشرقية، تلت هذه المناطق منطقة عسير والتي بلغت نسبتها 8.7 في المائة ثم منطقة المدينة المنورة بما نسبته 6.9 في المائة، أما بقية المناطق فقد تراوحت نسب السكان السعوديين فيها بين 6 في المائة لمنطقة جازان ونسبة 1.5 في المائة لمنطقة الحدود الشمالية.
وفيما يتعلق بالمساكن المشغولة فقد بلغ عددها غرة شهر شعبان 1425هـ 3.990.559 مسكنا، مقارنة بـ 2.788.413 مسكنا في عام 1413هـ بزيادة بلغت نسبتها 43.1 في المائة.
ما ذكر أعلاه يشير إلى أننا قد نواجه مشكلة يمكن تسميتها بالانفجار السكاني.

صواب الرؤية وصعوبة التطبيق

يعتقد الكثيرون أن من كتب الرؤية الاستراتيجية والتي يقول مطلعها سيكون الاقتصاد السعودي بحلول عام 2025م متنوعاً ومزدهراً يقوده القطاع الخاص فالرؤية صعبة التطبيق، ودليل ذلك تضارب الحلول، ومثال على ذالك قضية الإسكان بسبب عدم وجود سياسة اقتصادية وطنية ترسم الخطوط العريضة المحددة للتوجهات المستقبلية العامة للمنظومة الاقتصادية وترسي إطارا إرشاديا متكاملا يكون أساسا مرجعيا ملزما يضمن تواصل جهود تنمية المنظومة الاقتصادية وتعزيز أدائها نحو بلوغ الغايات المنشودة على المدى البعيد. القضية الإسكانية ما الاتجاه العام لمعالجة المشكلة الإسكانية لتمكين المواطن من الحصول على المسكن الملائم في الوقت المناسب بضمان دخله الشهري لتحسين مستوى معيشته وبما يعزز من قوة الاقتصاد الوطني؟ لا أحد يعرف، فهل الاتجاه يهدف لتعزيز قوى السوق لتلعب دورها في توفير المنتج عالي الجودة معقول التكلفة المتناول من خلال آليات تمويل تمكن الراغبين في شراء المساكن بشرائها بضمان دخولهم الشهرية، أم أن الاتجاه يهدف لتعزيز دور الحكومة كمطور وممول لمعالجة أزمة الاسكان وإضعاف قوى السوق وتهميش دورها؟
صرح عدة أعضاء في مجلس الشورى بخصوص معالجة القضية الإسكانية بمطالبة الحكومة (وهي من اختارت التخصيص استراتيجية لها) لتمويل وتطوير المساكن بكميات تصل لمئات الآلاف في فترة وجيزة، وهل من الحكمة اقتراح الحلول دون التقيد برؤية واضحة لتوجهات اقتصادنا الوطني؟
قد أشار عضو بارز في مجلس الشورى إلى أن بعض التوصيات التي رفعها مجلس الشورى تم تنفيذها ومنها زيادة رأسمال صندوق التنمية العقاري الذي بدوره أسهم في زيادة أعداد المستفيدين من الصندوق وتقلص العدد على لائحة الانتظار إلى 430 ألف اسم على قائمة الانتظار، حيث إن هؤلاء لديهم الأراضي وانطبقت عليهم الشروط والعائق الوحيد هو توافر التمويل.
وقد صرحت وزارة الشؤون الاجتماعية انها انهت منذ مايزيد على العام اجراءات تسلم 94 أرضاً حكومية مكتملة الخدمات الضرورية في عشر مناطق من المملكة وطرحت 8012 وحدة سكنية للمنافسة العامة. ولكن المشروع يواجه الكثير من العقبات.
قال خبير عقاري، إن أزمة العقارات وارتفاع إيجاراتها خلال الأشهر الأخيرة هي التي قادت موجة التضخم التي شهدتها المملكة أخيرا، وذلك لتسببها في غلاء السلع الاستهلاكية تبعاً لارتفاع إيجارات المنشآت التجارية، ما دفع التجار لتعويض هذه الزيادة بإضافتها إلى قيمة السلع، وبدوره أوجد ذلك الفروق في أسعار السلع من منطقة سكنية إلى أخرى.

الرهن العقاري بين القرارات والتطبيق
صرح وزير المالية عن بانتهاء الخطوة الرئيسة لتمرير قانون الرهن وهي دراسته قانونيا وشرعيا "الرهن العقاري" على طاولة المجلس الاقتصادي الأعلى أن مشروع نظام الرهن العقاري أحيل إلى المجلس الاقتصادي الأعلى وأن الخطوة المقبلة ستكون إحالته إلى مجلس الشورى ومجلس الوزراء ليتم إقراره قبل نهاية العام الجاري بحسب توجيهات مجلس الوزراء في جلسته الماضية.
معضلة الأولويات:
لأننا نشرف على أزمة سكانية خانقة تحتاج إلى تكاتف الجهات ذات الاختصاص.
إن تجاوز هذه الأزمة يطلب توحيد جهود القطاع العام تحت مظلة واحدة وتكون علاقتها بالقطاع الخاص علاقة شراكة وضمان.
وحيث يرى الكثير من رجال الأعمال ضرورة تحفيز الاستثمار في الإسكان وهذا لن يتم دون ضمان الإطار القانوني والتشريعي لحماية استثماراتهم وشددوا على ضرورة تحفيز القطاع الخاص في التمويل العقاري عن طريق المصاريف التجارية لتطوير البنية التحتية تمويل مشاريع سكنية متكاملة تطرح بأقساط ميسرة طويلة الأجل وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية وطالبوا بسرعة تفعيل إقرار الرهن العقاري وتمكين البنوك والشركات من رهن العقار وتوفير نظام التمويل والبيع بالتقسيط والتمليك للمساهمة في تمويل إقامة المشاريع السكنية للمواطن والتوسع في زيادة إنشاء شركات التمويل والتطوير العقاري.
الأزمة والنظرة الفاترة:
إن الحديث عن أسباب نشوء أزمة الإسكان ذو أهمية عالية ومع الأسف الشديد لم يحظ بالاهتمام الذي يوازي أهميتها من حيث التخطيط ناهيك عن التنفيذ فلا يوجد جهة معينة مهمتها تنحصر في الإسكان وكيفية تملك المواطن السكن، كما أسهمت في إحداث قصور شديد في التشريعات والأنظمة التمويلية التي تنظم سهولة الإقراض وضمان حق المقرض والمقترض في إيجاد هذه المشكلة، ولا شك أنها مشكلة كبرى ولا يمكن للدولة أن تتحمل تلك الأعباء لوحدها لكنها تتحمل عبء غياب التنظيم التمويلي والذي من شأنه أن يتيح للقطاع الخاص أن يسهم مع الدولة بجزء كبير من هذه المشكلة الكبرى وقد صدر أخيرا أن هناك خللا كبيرا وأزمة سكانية حيث تشير الإحصاءات أن نسبة ما بين 22 و25 في المائة فقط من المواطنين السعوديين هم الذين يمتلكون منازل خاصة. وهي نسبة ضئيلة قياساً بالمعايير المماثلة في الدول المجاورة أو البعيدة.
وقد اتفق الكثير من المختصين في السعي إلى تعزيز الاستثمارات في مجال العقارات وبناء الوحدات السكنية تجاوباً مع الاحتياجات المتزايدة للمساكن وتطوير مبادرات عقارية تستجيب لاحتياجات وقدرات شرائح الشباب وذوي الدخل المحدود للمسكن الميسر والاستفادة من تراكم الخبرات الفنية والهندسية في تصميم وحدات سكنية قليلة التكلفة وتلائم خصوصية المجتمع السعودي.



فوائد القروض ظاهرة منفرة

إن مشكلة الإسكان في المملكة تحتاج إلى قرار حكومي صريح يتعلق بطريقة احتساب نسب الفائدة والعمولات على القروض، حيث إن من معوقات عدم حصول الفرد على مسكن يرجع إلى أحد الأمور المالية التي تتعلق بطريقة احتساب الفائدة على القروض وفي الوقت الحالي لا توضح نسب الفائدة والأرباح التي تحصل عليها الجهات المقرضة، غالبا أسعار الفوائد تحسب بطريقة تراكمية، الأمر الذي يجعل تكاليف ورسوم القروض إلى ما يقارب 50 في المائة من المبلغ الأساسي التي تم اقتراضة. الراغب في اقتراض نحو 300 ألف ريال كحد أدنى لتكاليف بناء أو شراء وحدة سكنية إلا أن هذا المقترض سيواجه تحديا آخر وهو نسب العمولات المتراكمة التي تجعل التكاليف ترتفع إلى نحو 450 ألف ريال مع ان السداد بقسط شهري ميسر قدرة 1500 ريال لمدة 25 عاما.
إن قواعد خدمة الرهن العقاري الجديدة المتبعة في العالم تقضي بأن يقوم البنك بشراء العقارات نيابة عن العملاء وتأجيرها لهم لمدة معينة عادة ما تكون 25 عاما وهي مدة قروض الرهن العقاري العادي نفسها ويدفع البنك ما نسبته 90 في المائة من قيمة العقار الذي سيتم شراؤه لصاحب المنزل ومن خلال هذا التطبيق يكون البنك قد قدم خدمات الرهن العقاري والحسابات الجارية بما يتوافق وأحكام الشريعة الإسلامية.
وهنا تشير التقارير العالمية أن القروض الشخصية الاستهلاكية في معظم دول العالم لا تتجاوز أكثر من 20 في المائة من إجمالي القروض للأفراد، بينما يمثل الرهن العقاري ما بين 75 و80 في المائة من إجمالي تلك القروض.
الحل هو تمكين القطاع الخاص من قيادة الاقتصاد الوطني لتوفير أجود السلع والخدمات بأسعار متناولة في الوقت المناسب تستدعي العمل الجاد والمتواصل.
الخلاصة دور الحكومة يجب أن يكون دور محصور في التنظيم والتشريع والرقابة. بيروقراطية الجهاز الحكومي سوف تكون عائق للقيام بتنفيذ او تقديم الخدمة.
نحن بحاجة إلى حلول سريعة ويمكن بناء مليون وحدة سكنية خلال 36 شهرا من قبل القطاع الخاص وذلك من خلال طرح مخططات سكنية في جميع مناطق المملكة واعتماد فكرة مسابقة الحي السكني التي اتخذت شعار سكن وحياة والتي أشرفت عليها الهيئة العليا لتطوير الرياض.
دور الدولة هو القيام بتجهيز البنية التحتية كاملا, كهرباء, ماء, مجاري, هاتف, سفلتة ورصف الشوارع. ثم طرحها بمزايدة وتكون الاولوية للمطورين على أن يلتزموا بالمخططات المدروسة والملائمة لشرائح محدودي الدخل والتعجيل بتفعيل التمويل العقاري. يجب أن يكون للمجالس البلدية دور في كل منطقة لمراقبة وبيع الأراضي الحكومية.
إن تجربة إعطاء كافة المواطنين أراضي مجانية غير مجهزة بالبنية التحتية يجب أن تتتوقف وتقتصر إعطاء المنح على الفئات المحتاجة وبتمويل مجاني
الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معاينة صفحة البيانات الشخصي للعضو
 
المساكن أزمة مؤقتة .. وحلول دائمة
الرجوع الى أعلى الصفحة 
صفحة 1 من اصل 1

صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
شـبـكـة الـعـقـاريـون الاقـتـصـاديـة :: منتدى العقاريون الاقتصادية :: أخبار العقارات المقاولات البناء والتشييد-
انتقل الى: